四代租房O2O模式：未来谁主沉浮?

相比时下最火的词，除了股市，想必就只有互联网了。互联网的低门槛、便捷性、共享性、互动性以及强大颠覆力等特性，不断激发起人们越来越多的创造性想象，其几乎给每个触网的行业带来了颠覆性的革命。

由此，我们被时代的马车，拉进了这个不触网、不个性、不娱乐、不互动、不颠覆，就被淘汰的时代。

租房经济，也毫无意外。

租房经济，从最初的触网即租房O2O一代，解决信息不对称问题，发展到租房O2O二代，由PC客户端覆盖到移动客户端，再到如今的租房O2O三代，开始出现颠覆性的革命。

而简单意义上的“租房O2O”，就是租客及房东通过PC互联网客户端或者移动互联网客户端上的线上房源平台，达成线下的租房交易。但如今，租房O2O在互联网浪潮的推动中，进行了多次改革升级。

下面就让刘旷带大家来看看当今的租房O2O模式，而立足当下，未来我们该如何玩转互联网时代下的租房经济？

一、租房O2O一代

租房O2O一代，也就是代表着传统的租房O2O模式。

模式：线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。

该模式涉及的对象有平台开发者、房东、租客、中介。平台开发者、房东、中介三者一般没关联性。

盈利模式：房东、租客、中介均可免费使用该平台，平台开发者利用该平台获取广告主的广告费用。

优势：通过图片甚至视频，更立体直观展示房源信息。对于租客来说，快速掌握大量的房源信息，提高租房效率；对于房东来说，利于提高房源出租效率，尽快获取出租效益；对于中介来说，是否成功和快速促成房源出租，同样关乎其收入。

不足：传统的租房网站，一般不对房源信息进行核实筛选，使得大量的虚假房源隐藏其中，或者产生大量的重复房源。同时，高昂的中介费、多次转租、克扣押金、出租住房的日常监护缺失等弊端、造成了租房市场的混乱，影响了房源出租的效率，进而影响到该租房平台涉及利益方的利益。

现在大家耳熟能详的带有租房业务的网站，如58同城、赶集网、搜房网、新浪乐居、搜狐焦点等等，即是第一批传统的租房O2O模式。

二、租房O2O二代

模式1：中介自行开发线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。

该模式，除了中介融合了“平台开发者”这一角色，该模式的特征及盈利模式与传统的租房O2O无革命性区别。

模式2：留有传统的PC客户端，再联合开发移动互联网客户端，大部分也还保留着门店经营。

该升级版本，属于初级版本。只是考虑到现今人们的阅读习惯的改变，移动互联网客户端的流量逐渐增多，故简单的将传统的租房O2O复制到移动互联网客户端，运营及盈利模式与租房O2O一代大同小异。

而如今，大多数租房网站都开发了手机客户端的租房APP应用软件。

三、租房O2O三代

模式1：中介费嫁接房东，培养自己的中介队伍，创新经纪人考核。

例如：丁丁租房

丁丁租房面世第一步，就是打破旧的行规，不向承租方收取中介费。转嫁向房东收取5天租金作为服务费。同时，丁丁租房在线下培养了自己的经纪人团队。

在保障经纪人服务质量方面，丁丁租房改变传统中介以业绩金额为唯一考核方式的办法，按照成交件数来考核，并加入了客户评价。

平台提供专业的工具为经纪人“增信”，而经纪人信用记录也会在线上公示，客户具有选择权。而在成交后，经纪人的收入和客户评价强关联。

盈利模式：初步看盈利模式是，转嫁到房东的中介费。但据之前的媒体报道，丁丁租房相关负责人表示，其现在还没想好盈利模式，只是想把规模做大，规模做大了，自然就有盈利模式了。

优势：不向承租方不收取中介费，大幅降低了承租方的经济压力和决策成本，使客户量增多，同时房东的出租选择多了，房源的出租周期也会随之缩短。据丁丁租房相关负责人介绍，在丁丁租房与房东的接触中，大部分房东对仅相当于5天租金的服务费认可度还是非常高。

而培养自身的经纪人团队，采用新的考核制度，一方便管理，保障服务质量，维护平台健康的租房生态；二利于刺激团队的工作积极性和增强其服务意识。

不足：盈利模式单一且不清晰。

模式2：全程信息化，无线下门店，佣金减半，自有经纪人团队，改变经纪人收入结构。

例如：爱屋吉屋

自2014年3月正式成立，到如今业务落地京沪，半年多的时间爱屋吉屋的规模已急剧膨胀到了1500多人，其中一线的经纪人约1200人。

其主要模式是目标建设一个全城统一的房源大数据体系。在这个体系里，购房者可以按地铁的路线筛选，可以按照公交的路线筛选，也可以按照是不是学区房筛选。

也就是开发可以提供全套O2O房屋信息服务的软件，希望用互联网思维打造全新服务，让天下没有难找的房。同时，去线下门店化，全程线上交易和服务。

北京规定，二手房佣金是2%；爱屋吉屋在北京和上海的租房都是半佣，也就是1%的 佣金。在给员工的工资发放上，爱屋吉屋按服务水平给经纪人发工资。

盈利模式：依靠1%的租客佣金。

优势：公司将互联网信息技术全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公开，利于促使交易公平、有序，并进而带来高效。无线下门店，节省成本；低佣金，吸引租客；对经纪人收入结构的调整，利于提高团队的服务质量和工作积极性。

不足：盈利模式较单一且盈利较低。而较低的佣金，将使得爱屋吉屋对其成本结构及公司效率要求更高。

模式3：免佣入住，酒店式管理，拎包入住，随时搬家。

例如：彩之家租房平台

2013年，彩之家2.0模式正式启动，探索并搭建房屋租赁O2O平台。彩之家就是在业主手上把房子租下，放到自家旗下平台统一管理租赁。

彩之家为客户搭建O2O社区租房综合服务平台，提供业主出租、租户求租、在线支付租金、套餐服务线上下单，线下服务等功能。

同时，彩之家保证业主每月准时收到租金且不收佣金，自行承担物管费等杂费且24小时提供物管服务。

区别于其他租房O2O平台的最大亮点是，彩之家的租客相互之间还可换房。例如，你在彩之家租了房子要搬，只需在彩之家平台下的众多房源中挑选合适你的住处，所有费用全免，直接打包就可搬家。

盈利模式：承租业主房源后，出租获取的租金差价。

优势：免佣金入住，即是对租客的一大让利；酒店式管理，也使得房屋质量和居住环境的得到一定的保证；同时同一平台下可实现换房，是租房平台中少有的人性化和多元化。这三大政策，对租客来说，都具有很大的诱惑力。

不足：对平台的物业管理运营能力和成本管控能力较高。

四、租房O2O四代（服务型O2O公寓）： 

（1）自如网：自主品牌 B2C+互联网管理手段+管家式的服务+社区化的年轻生活

自如是链家集团旗下的租住产品与服务的互联网租房O2O第一品牌，旗下拥有针对业主与客户的资益+、自如·友家、自如·寓三大产品线——

资益+：和全程托管服务，盘活大量闲置通过专业的资产增值、资产维护房源，为超过20000名业主提供专业资产管理服务。维修保洁、资产查验、定期报告、租客认证、家财险。

自如·友家：针对合租推出的子品牌。

自如·寓：自如寓是自如旗下高品质青年独栋公寓，除自如客自己的居住房间外，自如寓还提供了包括影音区、书吧、花式台球、健身房等公共空间，为青年租客打造了居住社交平台，更增强了年轻人的城市归属感。

自如的所有房源均经过专业设计，实施统一时尚装修、原创家居及品牌家电配置等，保证房屋质量和舒适度；同时提供租期内的租客保险、双周保洁、专业维修及搬家等多项品质服务，在行业首家推出“三天不满意，全额退款”服务承诺。

找房、下定金、签约、续租、退租、转租等一系列服务都通过互联网来实现。

产品的服务对象定位在年轻时尚一代，给年轻人提供一些个性化的线下服务和活动，并整合一些资源，希望构造一个线下到线上的大社区。

（2）YOU+ 国际青年公寓：租整栋房源+开放式装修+社区化+活力青年文化

YOU+的商业模式是租房，租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对参加工作不久，有活力有思想的年轻人。

卖点是和睦的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。秉承了以用户为核心的思维，允许居住者对租住空间进行改造，公寓的一层开辟成所有租客的客厅，聚会、观影、会客、泡吧甚至办公。

（3）友社、青客、蘑菇公寓、寓见等：房屋托管+标准化装修+租后服务

友社、青客、蘑菇公寓及寓见的租房O2O模式相似，采用的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式。例如，友社与房东签下5到10年的的房屋托管合约，进行标准化装修、合约期内按间多次出租给用户，成为托管运营的品牌二房东。

服务性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升级版本。该升级版的共同点，主要在于以下几点：一是都在于采用互联网技术管理手段，尽可能实现流程智能化、技术化；二是房屋托管，较为细微的区别在于，有些平台是集中式租下整栋房源，再进行标准化装修托管，而有些平台是分散式分批租赁闲置房源，再进行标准化装修托管；

三是租客定位于年轻有活力群体，主打自由、开放、互动的青年文化；四是优化租后服务，增加公共互动区域和活动。

盈利模式：收入来源于租金，通过居住体验、社区活动等线下服务上增加平台附加值，进而加大租客粘性和忠诚度，从而获取更长远的发展和利益；低廉的分销成本；有些租房平台，还可以利用长租平台拥有稳定的现金流优势，合理利用金融杠杆，投资获利。   

优势：对于有自主房源的平台来说，可以统一标准化管理，同时为租客提供真实的房源照片和信息以及定制化的特色服务；通过房屋托管、标准化装修及租后增值服务，给自己的房屋出租业务增值，吸引更多客源；

极具想象力的盈利空间，利用培养起来的客户粘性和忠诚度，延伸产业链，开辟新的经济增长点。

不足：租房经济大多在一二线城市较为发达，由于一二线城市的发展，市场鲜有毛坯房源，在房源的供给上带来了一定的阻力。标准化改造房源，也使得投入成本高，风险大。

同时，在服务型O2O公寓模式上，个性化服务是其一大卖点，但在增值服务和改造房源方面的投入以及佣金方面的降低，使得这些租房平台难以在租金上占有市场优势，甚至略贵。而这群刚出来工作，追求时尚的年轻人又有多少人愿意对这些服务买单？

五、未来租房O2O，谁主沉浮？

最初的互联网对传统产业的渗透，主要停留在信息载体的改变，即使是当红的移动互联网，也只是从PC客户端转移到移动客户端。慢慢的，有些产业革新到现在，出现开创性甚至颠覆性的改变。

但大多数传统产业的“互联网+”模式，并没太大改变，其盈利模式、管理模式甚至是技术上的革新都没太大的开创性。

而如今的传统产业要真正借力互联网达到颠覆性的变革和发展，需要从内到外的变革。

对于租房O2O的变革，当然仍旧需要互联网技术上的革新。技术上的革新，可以使得房源的获取更加快速便捷，使得网上交易更为安全。

其后，不管什么的经济变革，最直接的效果验证，就是改革能产生多大的利润。插上互联网翅膀的租房O2O的盈利模式在哪？在采用线下门店，采用技术节省人力物力，采用零佣金吸引客源等手段下，租房O2O的盈利模式在哪？

沿着租房O2O的发展轨迹来看，租房O2O四代绝对是目前租房平台最具有开创性和想象力的模式。通过技术，省却中间交易环节，省却门店产生的费用，节省人力物力的投入，同时免去中介费用，使房东直接面对租客。这一系列的过滤，节省了很大一笔开支。

同时，从最初满足安身的基本需求，上升到人们的居住体验上；从单纯的邻里关系，衍生出社交经济；从简单的收租投资，升级到资本运作。这些都是四代租房O2O带来的革新。

但模式再完美，还需技术的到位，人力的到位。房源的供给，租房平台所宣传的增值服务是否真正到位，盈利模式的多样化，这些都影响着租房O2O的发展。

未来租房O2O，谁主沉浮？我们静候佳音。

作者：刘旷，以禅道参悟互联网、微信公众号：liukuang110